Η καθυστέρηση στην παραλαβή του διαμερίσματος ακυρώνει το δικαίωμα στεγαστικής ελάφρυνσης;

Φόρος Υπηρεσίας

Πολλοί άνθρωποι παλεύουν με το πρόβλημα των καθυστερήσεων στην αποδοχή ενός διαμερίσματος που αγοράστηκε από έναν προγραμματιστή. Αυτή η περίσταση επηρεάζει το δικαίωμα σε επίδομα στέγασης που καθορίζεται στον νόμο PIT, καθώς καθορίζει το συγκεκριμένο χρονικό όριο για την απόκτηση του τίτλου ιδιοκτησίας των χώρων. Λόγω του επαναλαμβανόμενου προβλήματος, αξίζει να αναλυθεί πώς προσεγγίζεται από την εφορία και τα διοικητικά δικαστήρια.

Δικαίωμα στεγαστικής αρωγής

Κατά κανόνα, στην περίπτωση πώλησης ακίνητης περιουσίας με αντάλλαγμα, που πραγματοποιείται εντός 5 ετών από το τέλος του ημερολογιακού έτους κατά το οποίο έγινε η απόκτηση, απαιτείται καταβολή 19% φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων επί του εισοδήματος από η πώληση.

Ο φορολογούμενος δύναται να προστατευθεί έναντι της ανωτέρω επιβάρυνσης επωφελούμενος της στεγαστικής ελάφρυνσης που ορίζεται στο άρθρ. 21 δευτ. 1 σημείο 138 του νόμου PIT. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, το εισόδημα από την πώληση ακίνητης περιουσίας και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας εξ επαχθούς αιτίας είναι απαλλαγμένο από φόρο εισοδήματος, στο ποσό που αντιστοιχεί στο γινόμενο αυτού του εισοδήματος και στο μερίδιο των δαπανών που πραγματοποιούνται για ιδιόκτητους σκοπούς στα έσοδα από την πώληση ακίνητα και δικαιώματα ιδιοκτησίας προς αντιπαροχή, εάν το αργότερο εντός τριών ετών από το τέλος του φορολογικού έτους κατά το οποίο έλαβε χώρα, το εισόδημα που προέκυψε από την πώληση αυτού του ακινήτου ή αυτού του δικαιώματος ιδιοκτησίας δαπανήθηκε για σκοπούς ιδίας στέγασης· Οι τεκμηριωμένες δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν για τους σκοπούς αυτούς λαμβάνονται υπόψη μέχρι του ποσού των εσόδων από την πώληση ακινήτων και δικαιωμάτων ιδιοκτησίας έναντι πληρωμής.

Η παρουσιαζόμενη απαλλαγή θα καλύπτει μέρος του εισοδήματος που αποκτάται από την πώληση ακίνητης περιουσίας έναντι πληρωμής, το οποίο αντιστοιχεί αναλογικά στο μερίδιο των δαπανών που πραγματοποιούνται για σκοπούς ιδίας στέγασης στο εισόδημα που προκύπτει από τη διάθεση έναντι πληρωμής.

Σε μια κατάσταση όπου το εισόδημα από τη διάθεση προς αντάλλαγμα θα διατεθεί εξ ολοκλήρου σε στεγαστικούς σκοπούς, τότε το εισόδημα που αποκτάται από αυτόν τον λογαριασμό θα επωφελείται πλήρως από τη φορολογική απαλλαγή.

Το σημαντικό όμως είναι ότι η απαλλαγή δεν χρησιμοποιείται από καμία δαπάνη, αλλά μόνο για όσες σχετίζονται με δικούς σας στεγαστικούς σκοπούς. Στον κλειστό κατάλογο που καθορίζεται στο άρθρο. 21 δευτ. 25 του νόμου PIT, οι δαπάνες για ιδία στέγαση ήταν, μεταξύ άλλων, αγορά κατοικίας. Αξίζει να τονιστεί ότι ο φορολογούμενος πρέπει πραγματικά να ζει σε ένα τέτοιο μέρος και πρέπει να είναι το επίκεντρο των συμφερόντων της ζωής του - η δαπάνη μπορεί να μην ισχύει για επενδυτικές εγκαταστάσεις ή για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών άλλων ανθρώπων.

Ωστόσο, στο πλαίσιο του προβλήματος που εξετάζουμε, το περιεχόμενο του Άρθ. 21 δευτ. 25α του νόμου PIT. Ο κανονισμός αυτός ορίζει ότι δαπάνες θεωρούνται ότι πραγματοποιούνται για λόγους στέγασης εάν, πριν από τη λήξη της τριετίας, υπολογίζονται από το τέλος του ημερολογιακού έτους κατά το οποίο πωλήθηκε το προηγούμενο ακίνητο, η ιδιοκτησία του ακινήτου ή τα δικαιώματα σε νέα αποκτήθηκε ακίνητη περιουσία, για την οποία ο φορολογούμενος προέβη σε έξοδα κτήσης.

Η στεγαστική ελάφρυνση δίνει το δικαίωμα της απαλλαγής εάν, εντός της προβλεπόμενης από το νόμο, ο φορολογούμενος αποκτήσει νόμιμο τίτλο (κυριότητα) επί του ακινήτου, ο οποίος σχετίζεται με την εκταμίευση κεφαλαίων από την πώληση.

Καθυστέρηση στην παραλαβή νέου διαμερίσματος και ο αντίκτυπος στο δικαίωμα στη στέγαση

Στο πλαίσιο των προαναφερθέντων των κανονισμών, ας αναλύσουμε το ακόλουθο παράδειγμα.

Παράδειγμα 1.

Το 2017, ένας ιδιώτης έλαβε ακίνητη περιουσία ως δωρεά. Το 2019 το πούλησε. Λόγω του γεγονότος ότι η περίοδος των 5 ετών δεν έχει λήξει, αυτός ο τύπος πώλησης υπόκειται γενικά σε φορολογία PIT. Ωστόσο, ο φορολογούμενος αποφάσισε ότι το σύνολο των εσόδων από τις πωλήσεις θα διατεθεί για την αγορά ενός νέου χώρου από τον κατασκευαστή. Η σύμβαση προγραμματιστή συνήφθη στις αρχές του 2020. Λόγω καθυστερήσεων στην κατασκευή, το δικαίωμα στις εγκαταστάσεις μεταβιβάστηκε τον Ιανουάριο του 2023. Αυτό σημαίνει ότι η περίοδος μεγαλύτερη των 3 ετών που ορίζεται στην πράξη έχει παρέλθει και ο φορολογούμενος έχει ξοδέψει ολόκληρο το ποσό που προέκυψε από την πώληση.

Στο πλαίσιο των γεγονότων που παρουσιάζονται, θα πρέπει να εξεταστεί εάν ο φορολογούμενος διατηρεί ή χάνει το δικαίωμα φορολογικής απαλλαγής;

Κατά την ανάλυση της θέσης της εφορίας που εκφράζεται σε πολυάριθμες φορολογικές ερμηνείες, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι οι φορολογικές αρχές εξετάζουν προσεκτικά την ημερομηνία απόκτησης περιουσίας και ακολουθούν το άρθρο. 155 ΑΚ, που ορίζει ότι η σύμβαση πώλησης, ανταλλαγής, δωρεάς ή άλλη συμφωνία που υποχρεώνει τη μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος ως προς την ενσημασμένη ταυτότητα μεταβιβάζει την κυριότητα στον αγοραστή, εκτός εάν ειδική διάταξη ορίζει διαφορετικά ή τα μέρη έχουν συμφωνήθηκε διαφορετικά.

Ξεκινήστε μια δωρεάν δοκιμαστική περίοδο 30 ημερών χωρίς δεσμεύσεις!

Από το περιεχόμενο της διάταξης αυτής προκύπτει ότι η κυριότητα του ακινήτου μεταβιβάζεται με τη σύναψη της οριστικής σύμβασης πώλησης με τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης. Τόσο η σύναψη της συμφωνίας ανάπτυξης όσο και η καταβολή του τιμήματος, δυνάμει της παρούσας συμφωνίας, μπορεί να οδηγήσουν σε απόκτηση ιδιοκτησίας ή δικαιωμάτων, αλλά δεν είναι ισοδύναμα με αυτήν.

Η στιγμή της μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου καθορίζεται στο άρθ. 155 § 1 ΑΚ. Από την άλλη πλευρά, η σύμβαση έργου δεν είναι μια συμφωνία που μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου. Το περιεχόμενο της σύμβασης ανάπτυξης είναι επομένως μόνο η υποχρέωση των μερών να θεσπίσουν για τον αγοραστή, μετά την ολοκλήρωση του αναπτυξιακού έργου, χωριστή ιδιοκτησία του διαμερίσματος και να μεταβιβάσουν την κυριότητα αυτού του διαμερίσματος στον αγοραστή, αλλά αυτή η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται από την ίδια την αναπτυξιακή σύμβαση.

Οι κανονισμοί που ισχύουν στον νόμο PIT σημαίνουν ότι το εισόδημα που σχετίζεται με τη δαπάνη εσόδων για την οριστική και οριστική απόκτηση ακινήτων, δηλαδή τη μεταβίβαση της κυριότητας, είναι αφορολόγητο εντός τριών ετών από το τέλος του ημερολογίου. έτος κατά το οποίο πραγματοποιήθηκε η εξ επαχθούς αιτίας πώληση.

Αυτό, με τη σειρά του, σημαίνει ότι εάν η μεταβίβαση της κυριότητας με τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης δεν πραγματοποιηθεί εντός αυτής της προθεσμίας, δεν θα πληρούται η προϋπόθεση που ορίζεται στην πράξη.

Τέτοια θέση παρουσίασε, για παράδειγμα, ο Διευθυντής του ΚΙΣ στην ερμηνεία της 13ης Ιανουαρίου 2021 (Αρ. 0113-ΚΔΙΠΤ2-2.4011.838.2020.2.ΔΑ).

Κατά τη γνώμη της εφορίας, η εκταμίευση μετρητών προς την τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος μπορεί να θεωρηθεί δαπάνη για ιδιόκτητη στέγαση μόνο εάν, εντός τριών ετών από το τέλος του ημερολογιακού έτους κατά το οποίο πραγματοποιήθηκε η πώληση, ο φορολογούμενος επίσης αποκτά την κυριότητα του ακινήτου. Η ίδια η σύμβαση ανάπτυξης δεν πληροί αυτήν την προϋπόθεση. Ως αποτέλεσμα, η καθυστέρηση στην είσπραξη του διαμερίσματος ακυρώνει το δικαίωμα του φορολογούμενου να επωφεληθεί από την απαλλαγή.

Η ασυνεπής θέση των διοικητικών δικαστηρίων και το δικαίωμα σε στεγαστικό επίδομα

Ωστόσο, εάν θέλουμε να αναφερθούμε σε δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν σε παρόμοιες υποθέσεις, πρέπει να επισημανθεί ότι η θέση είναι ασυνεπής.

Από τη μία πλευρά, μπορούμε να παρατηρήσουμε κρίσεις που επιβεβαιώνουν τη γνώμη της εφορίας. Για παράδειγμα, η απόφαση του Επαρχιακού Διοικητικού Δικαστηρίου στο Gdańsk της 7ης Μαρτίου 2017 (αριθμός αναφοράς φακέλου I SA / Gd 1549/16), στην οποία αναφερόταν ότι για να επωφεληθείτε από την εξαίρεση, είναι απαραίτητο να δαπανηθούν και τα δύο τα έσοδα από την πώληση του προηγουμένως ιδιόκτητου διαμερίσματος εντός της προβλεπόμενης από το νόμο προθεσμίας, καθώς και η εκτέλεση δραστηριοτήτων που σχετίζονται με την απόκτηση άλλου υποστατικού ή ακινήτου, δηλαδή τη σύναψη οριστικής σύμβασης πώλησης. Για την άσκηση του δικαιώματος της περιγραφόμενης απαλλαγής δεν αρκεί μόνο η δαπάνη μετρητών, αλλά η πραγματική και οριστική απόκτηση της ακίνητης περιουσίας.

Από την άλλη πλευρά, μπορεί κανείς να βρει και ευνοϊκές κρίσεις για τους φορολογούμενους. Για παράδειγμα, στην απόφαση του Ανώτατου Διοικητικού Δικαστηρίου της 7ης Φεβρουαρίου 2018 (αριθμός αναφοράς φακέλου II FSK 3510/17), όπου το δικαστήριο ανέφερε ότι τα ποσά που καταβλήθηκαν στον κύριο του έργου βάσει της σύμβασης ανάπτυξης συνιστούν δαπάνες για την κατασκευή του δικού τους διαμέρισμα. Ανάλογη ευνοϊκή θέση παρουσίασε και το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο στην απόφασή του της 31ης Ιουλίου 2018 (αριθμ. πρωτ. ΙΙ ΦΣΚ 44/18).

Ορισμένες δικαστικές αποφάσεις δίνουν στους φορολογούμενους λόγους να υπερασπιστούν τη θέση τους και αναγνωρίζουν ότι η απλή σύναψη σύμβασης ανάπτυξης και η δαπάνη κεφαλαίων για δικούς τους σκοπούς στέγασης τους δίνουν το δικαίωμα να επωφεληθούν από την εξαίρεση, ακόμη και αν η μεταβίβαση της κυριότητας πραγματοποιηθεί μετά την ισχύουσα τριετία περίοδος.

Λαμβάνοντας υπόψη τις πληροφορίες που παρουσιάζονται, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το ζήτημα της καθυστέρησης στην παραλαβή του διαμερίσματος και ο αντίκτυπός της στο δικαίωμα στεγαστικής ελάφρυνσης είναι ένα άκρως συζητήσιμο ζήτημα. Επί του παρόντος, είναι δύσκολο να υπολογίζουμε σε μια αλλαγή στη θέση της εφορίας, αλλά όλο και πιο συχνά παρατηρούμε ευνοϊκές αποφάσεις που εκδίδονται από το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο σε τέτοιες περιπτώσεις.