Ενοικίαση ιδιωτικού διαμερίσματος από ΦΠΑ

Φόρος Υπηρεσίας

Σύμφωνα με τον Νόμο για τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας, η ενοικίαση ακινήτων (διαμερίσματος, εργαστηρίου, γραφείου) θα πρέπει γενικά να εκλαμβάνεται ως οικονομική δραστηριότητα, και επομένως - υπόκειται σε ΦΠΑ. Η μίσθωση, ωστόσο, δεν θα υπόκειται πάντα σε τέτοια φορολογία. Ο νομοθέτης προέβλεπε εξαιρέσεις όταν η υπηρεσία αυτή απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.

Πότε είναι η μίσθωση χωρίς ΦΠΑ;

Δεν θα υπόκεινται σε ΦΠΑ κάθε ενοικίαση ιδιωτικού διαμερίσματος. Άρθρο 43 εδ. Το 1 σημείο 36 του νόμου περί ΦΠΑ ορίζει σαφώς ότι οι υπηρεσίες στον τομέα της μίσθωσης ή μίσθωσης ακινήτων οικιστικής φύσης ή μέρους ακινήτων, για ίδιο λογαριασμό, αποκλειστικά για κατοικίες, απαλλάσσονται του φόρου.

Επομένως, εάν ένας υπόχρεος ΦΠΑ νοικιάζει ένα ιδιωτικό διαμέρισμα αποκλειστικά για σκοπούς κατοικίας (που θα πρέπει να προσδιορίζονται επακριβώς στη σύμβαση ενοικίασης), θα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.

Παράδειγμα 1.

Ο φορολογούμενος ΦΠΑ νοικιάζει ένα διαμέρισμα για σκοπούς στέγασης με ιδιωτική μίσθωση. Την 1η Ιανουαρίου 2014, ο ενοικιαστής κατέγραψε επιχείρηση στο διαμέρισμα αυτό, που συνίσταται στην παροχή υπηρεσιών επισκευής οικιακών συσκευών. Ο ενοικιαστής δεν έχει διαθέσει κανένα δωμάτιο στο διαμέρισμα ως χώρο για την άσκηση των δραστηριοτήτων του. Κάθε δωμάτιο θα συνεχίσει να είναι μόνο για οικιστικούς σκοπούς.

Ερώτηση: Πώς να φορολογήσετε ένα επίπεδο μίσθωμα; Πώς να φτιάξετε σωστά μια σύμβαση μίσθωσης (σημειώστε ποιο μέρος του διαμερίσματος είναι για οικιστικούς σκοπούς και ποιο μέρος είναι για επαγγελματικούς σκοπούς);

Ο φορολογούμενος θα πρέπει να προσδιορίσει ακριβώς ποιο μέρος του διαμερίσματος χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς στη σύμβαση μίσθωσης ή στο παράρτημα της σύμβασης. Στα προαναφερθέντα Στο παράδειγμα, ο κύριος σκοπός της μίσθωσης είναι ο σκοπός στέγασης. Αν και ο ενοικιαστής έχει καταχωρίσει επιχειρηματική δραστηριότητα σε αυτό το διαμέρισμα, εξακολουθεί να το χρησιμοποιεί μόνο για οικιστικούς σκοπούς. Θα μπορούσε επομένως να υποτεθεί ότι ο φορολογούμενος δεν θα έπρεπε να φορολογήσει τη μίσθωση με ΦΠΑ. Ωστόσο, πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι ο νομοθέτης στη διάταξη απαλλαγής από τον ΦΠΑ συμπεριέλαβε τον όρο «αποκλειστικά για κατοικίες». Υπάρχει λοιπόν ο κίνδυνος η εφορία να αμφισβητήσει το δικαίωμα απαλλαγής από τον ΦΠΑ.

Η καλύτερη λύση σε αυτήν την περίπτωση είναι να προσδιορίσετε στη σύμβαση μίσθωσης ή στο παράρτημα ποιο τμήμα του διαμερίσματος χρησιμοποιείται για σκοπούς στέγασης (και η απαλλαγή από τον ΦΠΑ ισχύει για αυτό) και ποιο χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς (και φορολογείται με τον συντελεστή ΦΠΑ 23%).

Πότε είναι η μίσθωση με ΦΠΑ;

Φαίνεται ότι το πιο σημαντικό ζήτημα για τον καθορισμό του δικαιώματος απαλλαγής από τον ΦΠΑ είναι ο σκοπός του διαμερίσματος μόνο για οικιστικούς σκοπούς. Ωστόσο, αυτός ο στόχος δεν μπορεί πάντα να καθοριστεί με σαφήνεια.

Παράδειγμα 2.

Φυσικό πρόσωπο έχει νοικιάσει διαμέρισμα σε εταιρεία Α.Ε., η οποία είναι φορολογούμενος ΦΠΑ. Η εταιρεία έχει νοικιάσει ένα διαμέρισμα στην εταιρεία Β βάσει χωριστής συμφωνίας. Η εταιρεία Β χρησιμοποιεί το διαμέρισμα μόνο για οικιστικούς σκοπούς.

Ερώτηση: Σε αυτή την περίπτωση ο φορολογούμενος νοικιάζει διαμέρισμα για κατοικία και δικαιούται απαλλαγή από τον ΦΠΑ;

Online Συμβουλές

Έχετε μια εταιρεία και έχετε ερωτήσεις;

Επωφεληθείτε από τις συμβουλές ειδικών του Οδηγού Επιχειρηματιών

Ηλεκτρονικές συμβουλές για επιχειρήσεις

Είναι δύσκολο να πει κανείς εάν το κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής είναι αν ο μισθωτής είναι ιδιώτης ή νομικό πρόσωπο. Η λειτουργία κατοικίας θα εκπληρωθεί μόνο στο επόμενο στάδιο της διαπραγμάτευσης.

Ο Διευθυντής του Φορολογικού Επιμελητηρίου στο Κατοβίτσε, σε ατομική απόφαση της 18ης Ιουλίου 2012 (αριθμός αναφοράς IBPP2 / 443-302 / 12 / BW), δήλωσε ότι ένας φορολογούμενος που νοικιάζει διαμέρισμα σε επιχειρηματικές οντότητες πρέπει να φορολογεί αυτήν την υπηρεσία με συντελεστή ΦΠΑ 23% ανεξάρτητα από τον σκοπό. Επιπλέον, ο Διευθυντής του Επιμελητηρίου τόνισε ότι σε μια κατάσταση που ο ιδιοκτήτης είναι εταιρεία που χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ως μέρος της επιχειρηματικής της δραστηριότητας, ο στόχος θα είναι πάντα οικονομικός (οικονομικός).

Από την άλλη, ο Διευθυντής του Φορολογικού Επιμελητηρίου στη Βαρσοβία της 3ης Ιανουαρίου 2013 σε ατομική ερμηνεία (αριθμός αναφοράς IPPP2 / 443-1008 / 12-4 / KG) ανέφερε ότι προκειμένου να επωφεληθεί από την απαλλαγή για την ενοικίαση υπηρεσία, ο ενοικιαστής πρέπει να εκπληρώνει τον στεγαστικό σκοπό και όχι τον σκοπό της επιχείρησής του. Στην περίπτωση που εξέταζε, ο φορολογούμενος κατείχε κτίριο άσχετο με τη δραστηριότητά του. Νοίκιασε το κτίριο ιδιόκτητα και το προσάρμοσε για συλλογική στέγαση (πανσιόν). Ο φορολογούμενος υπέγραψε συμβόλαιο μίσθωσης με κέντρο κοινωνικής θεραπείας.

Η εφορία δικαιολόγησε στην ερμηνεία ότι ο στεγαστικός σκοπός στην περίπτωση αυτή δεν υλοποιείται, διότι ο φορολογούμενος θα νοικιάσει το κτίριο σε κέντρο κοινωνιοθεραπείας, το οποίο θα λειτουργεί με τη μορφή 24ωρης εγκατάστασης που προορίζεται για νέους.

Αν και το κτίριο θα χρησιμοποιηθεί για οικιστικούς σκοπούς, στην περίπτωση αυτή δεν αποφασίζει για απαλλαγή από τον ΦΠΑ σύμφωνα με το άρθρο. 43 δευτ. 1 σημείο 36 του νόμου περί ΦΠΑ. Αποφασιστικός παράγοντας εδώ είναι ο σκοπός της μίσθωσης, δηλαδή η λειτουργία μιας επιχείρησης στο ενοικιαζόμενο κτίριο.

Το κύριο ζήτημα που καθορίζει την απαλλαγή ή τη φορολόγηση της μίσθωσης με ΦΠΑ είναι ο σκοπός που επιδιώκει ο άμεσα εμπλεκόμενος στην παροχή υπηρεσιών. Ως εκ τούτου, φορολογούμενος που εκμισθώνει ακίνητο κατοικίας για επαγγελματικούς σκοπούς για δικό του λογαριασμό δεν μπορεί να επωφεληθεί από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ και να εφαρμόσει έτσι τον συντελεστή 23%.

Η ενοικίαση ιδιωτικών χώρων πρέπει να είναι στο μητρώο ΦΠΑ

Ο φορολογούμενος που υπολογίζει ΦΠΑ θα πρέπει να δηλώσει την ενοικίαση ακινήτων για οικιστικούς σκοπούς στην εφορία. Παρά το γεγονός ότι η δραστηριότητα αυτή απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, υπάρχει υποχρέωση ένταξής της στα φορολογικά βιβλία και τις δηλώσεις ΦΠΑ. Αυτή τη θέση έλαβε ο Διευθυντής του Φορολογικού Επιμελητηρίου στο Λοντζ με την ατομική απόφαση της 8ης Ιανουαρίου 2014 (IPTPP4 / 443-777 / 13-2 / UNR).

Η φορολογική αρχή έπρεπε να επιλύσει το πρόβλημα ενός ενεργού και εγγεγραμμένου φορολογούμενου ΦΠΑ που νοικιάζει ιδιόκτητο διαμέρισμα που έλαβε κληρονομιά σε φυσικά πρόσωπα για λόγους στέγασης. Επιπλέον, στο πλαίσιο των επιχειρηματικών της δραστηριοτήτων, νοικιάζει δύο χώρους σε επιχειρηματικούς φορείς. Οι χώροι αυτοί βρίσκονται σε κτίριο που αποτελεί πάγιο και υπόκειται σε απόσβεση. Ο φορολογούμενος εκδίδει τιμολόγια ΦΠΑ για τα έσοδα αυτά. Η ενοικίαση ιδιωτικού διαμερίσματος υπόκειται σε κατ' αποκοπή φόρο εισοδήματος 8,5% και δεν σχετίζεται με την ασκούμενη επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο φορολογούμενος κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το εισόδημα από ενοικίαση ιδιόκτητου διαμερίσματος είναι ένα εντελώς ξεχωριστό εισόδημα, απαλλασσόμενο από τον ΦΠΑ και δεν χρειάζεται να αναγράφεται στο μητρώο ΦΠΑ (δήλωση ΦΠΑ).

Ο διευθυντής του Φορολογικού Επιμελητηρίου ανέφερε ότι μια τέτοια θέση είναι ακατάλληλη, καθώς η συνεχής χρήση ιδιωτικών περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα θα πρέπει να θεωρείται οικονομική δραστηριότητα. Συμπεριλάβετε λοιπόν το εισόδημα στα φορολογικά βιβλία και τις δηλώσεις ΦΠΑ.