Ξεκίνησε η πώληση γης με οικοδομή με βάση ΦΠΑ

Φόρος Υπηρεσίας

Στο πλαίσιο του ΦΠΑ, η παράδοση δομημένης γης και η παράδοση μη αξιοποιήσιμης γης αντιμετωπίζονται διαφορετικά. Ως εκ τούτου, μπορεί να προκύψουν αμφιβολίες σε μια ενδιάμεση περίπτωση, όταν η γη πωλείται με την κατασκευή που έχει ξεκινήσει αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Αυτό είναι το θέμα που θα αποτελέσει το αντικείμενο αυτής της ανάλυσης. Από αυτή την άποψη, θα επικεντρωθούμε στους κανονισμούς ΦΠΑ.

Συντελεστής ΦΠΑ για την παράδοση κτιρίων και οικοπέδων

Στην αρχή, πρέπει να γίνει μια πολύ σημαντική διάκριση.

Εάν το αντικείμενο παράδοσης είναι η ίδια η οικοδομική γη, οι πωλήσεις αυτές υπόκεινται σε ΦΠΑ 23%.

Ωστόσο, εάν η παράδοση αφορά ανεπτυγμένη γη, τότε πρώτα από όλα θα πρέπει να δοθεί προσοχή στο περιεχόμενο του άρθ. 29α παράγραφος. 8 του νόμου περί ΦΠΑ, ο οποίος ορίζει ότι σε περίπτωση παράδοσης κτιρίων ή κατασκευών που συνδέονται μόνιμα με γη ή μέρη τέτοιων κτιρίων ή κατασκευών, η αξία της γης δεν διαχωρίζεται από τη φορολογική βάση. Αυτό το περιεχόμενο της διάταξης σημαίνει ότι ο φορολογικός συντελεστής που ισχύει για το κτίριο ισχύει και για το οικόπεδο στο οποίο ανεγέρθηκε το κτίριο.

Επιπρόσθετα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η παράδοση κτιρίων που καλύπτονται από το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης επωφελείται από μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 8%.

Σύμφωνα με το άρθ. 41 δευτ. 12β του νόμου περί ΦΠΑ, η κατασκευή που καλύπτεται από το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης δεν περιλαμβάνει:

  1. μονοκατοικίες με ωφέλιμη επιφάνεια άνω των 300 m2·

  2. οικιστικές εγκαταστάσεις με ωφέλιμη επιφάνεια άνω των 150 m2.

Επομένως, τα παραπάνω οδηγούν στο συμπέρασμα ότι εάν η παράδοση κτιρίων ή κατασκευών ή τμημάτων τους επωφελείται από προνομιακό φορολογικό συντελεστή, τότε επωφελείται και η παράδοση της γης στην οποία ανεγέρθηκε το κτίριο.

Ανάλογα με τις πραγματικές συνθήκες, ενδέχεται να ισχύει διαφορετικός συντελεστής ΦΠΑ. Αυτή η περίσταση θα καθοριστεί πρωτίστως από το αν έχουμε να κάνουμε με την ίδια την προμήθεια γης ή με την προμήθεια γης που αναπτύσσεται με κτίριο κατοικιών που καλύπτεται από πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης.

Ξεκίνησε η πώληση γης με κατασκευή - καθορισμός του αντικειμένου πώλησης

Στο πλαίσιο των παραπάνω σκέψεων, καθίσταται πολύ σημαντικό να καθοριστεί ποιο ακριβώς είναι το αντικείμενο της πώλησης.

Από αυτή την άποψη, καθίσταται αναγκαία η αναφορά στις έννοιες που περιέχονται στον κατασκευαστικό νόμο, επειδή ο νόμος περί ΦΠΑ δεν ορίζει τον ορισμό των κτιρίων.

Σύμφωνα με τη διατύπωση του άρθ. 3 σημείο 2 και σημείο 2α του νόμου περί οικοδομικής νομοθεσίας από:

  • κτίριο - θα πρέπει να γίνει κατανοητό ως ένα τέτοιο κτιριακό αντικείμενο που συνδέεται μόνιμα με το έδαφος, χωρίζεται από το χώρο μέσω χωρισμάτων κτιρίου και έχει θεμέλια και στέγη.

  • μονοκατοικία - θα πρέπει να νοείται ως ανεξάρτητο ή ημιανεξάρτητο, με αναβαθμίδες ή ομαδικό κτίριο, που εξυπηρετεί την κάλυψη αναγκών στέγασης, που αποτελεί δομικά μια ανεξάρτητη μονάδα, στην οποία επιτρέπεται ο διαχωρισμός όχι περισσότερων από δύο κατοικιών ή ένας οικιστικός χώρος και επαγγελματικός χώρος συνολικής επιφάνειας που δεν υπερβαίνει το 30% της συνολικής επιφάνειας του κτιρίου.

Ωστόσο, σύμφωνα με την πολωνική ταξινόμηση των δομικών αντικειμένων (PKOB), τα κατασκευαστικά αντικείμενα είναι κατασκευές μόνιμα συνδεδεμένες με το έδαφος, κατασκευασμένες από δομικά υλικά και εξαρτήματα, ως αποτέλεσμα κατασκευαστικών εργασιών. Τα κτίρια είναι στεγασμένα οικοδομικά αντικείμενα με εντοιχισμένες εγκαταστάσεις και τεχνικές συσκευές, που χρησιμοποιούνται για μόνιμες ανάγκες. Προσαρμόζονται στην παρουσία ανθρώπων, ζώων ή στην προστασία αντικειμένων.

Από την άλλη πλευρά, τα κτίρια κατοικιών είναι κατασκευαστικά αντικείμενα όπου τουλάχιστον το ήμισυ της συνολικής χρήσιμης επιφάνειας χρησιμοποιείται για οικιστικούς σκοπούς. Σε περιπτώσεις όπου λιγότερο από το ήμισυ της συνολικής χρήσιμης επιφάνειας χρησιμοποιείται για οικιστικούς σκοπούς, ένα τέτοιο κτίριο χαρακτηρίζεται ως μη οικιστικό σύμφωνα με τη χρήση για την οποία προορίζεται.

Με βάση τους παραπάνω ορισμούς, θα πρέπει να επισημανθεί ότι ένα κτίριο πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν αποτελεί ένα δομικό σύνολο μόνιμα συνδεδεμένο με το έδαφος, το οποίο έχει θεμέλια και στέγη.

Ξεκινήστε μια δωρεάν δοκιμαστική περίοδο 30 ημερών χωρίς δεσμεύσεις!

Ως αποτέλεσμα, εάν η κατασκευή που ξεκίνησε στο οικόπεδο δεν πληροί τα προαναφερθέντα προϋποθέσεις, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι αντικείμενο παράδοσης είναι κτίριο. Σε μια τέτοια περίπτωση, θα ισχύει ο αντίστοιχος συντελεστής για τη γη.

Παράδειγμα 1.

Ο φορολογούμενος ΦΠΑ αποφάσισε να πουλήσει το οικόπεδο στο οποίο ξεκίνησε την ανέγερση ενός κτιρίου κατοικιών. Κατά την ημερομηνία πώλησης είχαν ανεγερθεί μόνο τα θεμέλια και ο πρώτος όροφος του κτιρίου. Λόγω του γεγονότος ότι η κατασκευή δεν είναι στεγασμένη, δεν πληροί τον ορισμό του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι για τους σκοπούς της φορολογικής κατάταξης, τα αντικείμενα επί της γης θα πρέπει να αντιμετωπίζονται ως μη ανεπτυγμένη γη που προορίζεται για ανάπτυξη. Επομένως, ο συντελεστής ΦΠΑ 8% δεν θα ισχύει για την προμήθεια αντικειμένων που βρίσκονται στο οικόπεδο, αλλά ο συντελεστής 23%.

Παράδειγμα 2.

Ο φορολογούμενος ΦΠΑ αποφάσισε να πουλήσει το οικόπεδο στο οποίο υπάρχει κτίριο κατοικιών εμβαδού 200 m2. Έχει θεμέλια, τοίχους και στέγη. Ως αποτέλεσμα, έχουμε να κάνουμε με ένα δομικό σύνολο που ανταποκρίνεται στον ορισμό του κτιρίου. Υπό αυτές τις συνθήκες, ο φορολογούμενος για την παράδοση τόσο του κτιρίου όσο και του οικοπέδου μπορεί να εφαρμόσει μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 8%.

Η παραπάνω θέση επιβεβαιώνεται και σε αποφάσεις διοικητικών δικαστηρίων. Για παράδειγμα, στην απόφαση του Επαρχιακού Διοικητικού Δικαστηρίου στη Βαρσοβία της 28ης Απριλίου 2015 (αριθμός αναφοράς III SA / Wa 3006/14) μπορούμε να διαβάσουμε ότι σε περίπτωση συνεχιζόμενης κατασκευής (διαδικασία κατασκευής), μόνο τότε η παράδοση του το αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας (εγκατάσταση) θα υπόκειται σε εξαίρεση, εάν το αποτέλεσμα αυτό (αντικείμενο) μπορεί να θεωρηθεί κτίριο, δηλαδή όταν έχει την ελάχιστη θεμελίωση, τοίχους και στέγη.

Μόνο όταν υπάρχει κτιριακό αντικείμενο που είναι κτίσμα νοούμενο έτσι, δικαιούται να αναφέρεται στην παράδοση τμήματος του κτιρίου. Η προμήθεια «γηπέδου με την έναρξη της κατασκευής σε κτίριο κατοικιών πολλαπλών οικογενειών που σημειώνεται σε αυτό» δεν είναι η ίδια με την παροχή δομημένης γης.

Σε περίπτωση που το αντικείμενο της παράδοσης είναι ακίνητο ανεπτυγμένο με ημιτελές οικοδομικό έργο, το οποίο δεν πληροί τον ορισμό κτιρίου, κατασκευής ή τμήματος αυτού σύμφωνα με τις διατάξεις της οικοδομικής νομοθεσίας, τέτοιο αντικείμενο θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μη ανεπτυγμένο εργοτάξιο με ΦΠΑ.

Ο προνομιακός φορολογικός συντελεστής που προβλέπεται στο άρθ. 41 δευτ. Το άρθρο 12 του νόμου περί ΦΠΑ για την προμήθεια κτιρίων κατοικιών δεν θα ισχύει σε αυτή την περίπτωση. Η παράδοση του οικοπέδου μαζί με την έναρξη ανέγερσης κτιρίου κατοικιών θα φορολογείται γενικά με βασικό συντελεστή ΦΠΑ 23%.

Επομένως, εάν πρόκειται να συνοψίσουμε ό,τι έχουμε καθορίσει μέχρι τώρα, θα πρέπει πρώτα απ' όλα να σημειωθεί ότι το ζήτημα του καθορισμού του σωστού συντελεστή ΦΠΑ στην περίπτωση πώλησης γης με έναρξη κατασκευής θα καθοριστεί από τη δομική κατάσταση της κατασκευής. κατά την ημερομηνία πώλησης.

Από τις ρυθμίσεις προκύπτει ότι εάν αντικείμενο πώλησης είναι κτίριο με θεμέλια, τοίχους και στέγη, θα μπορεί να εφαρμοστεί μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 8%.