Πώληση ακινήτων υπό ΦΠΑ - οι πιο σημαντικές πληροφορίες

Φόρος Υπηρεσίας

Όταν πωλούν ακίνητα, οι φορολογούμενοι συχνά αντιμετωπίζουν δυσκολίες στο να προσδιορίσουν εάν, σε μια δεδομένη περίπτωση, μια τέτοια συναλλαγή θα πρέπει να υπόκειται σε ΦΠΑ ή εάν μπορεί να εφαρμοστεί απαλλαγή. Η δέσμη αλλαγών που εισήχθη ως μέρος του SLIM VAT 2 εισήγαγε μια σημαντική απλούστευση για τους φορολογούμενους από αυτή την άποψη. Σε αυτό το άρθρο, θα εξηγήσουμε πώς να φορολογήσετε την πώληση ακινήτων με ΦΠΑ μετά τις αλλαγές.

Πώληση ακινήτων και απαλλαγή από ΦΠΑ

Κατά κανόνα, η πώληση ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ, αλλά οι διατάξεις του νόμου περί ΦΠΑ προβλέπουν εξαιρέσεις σε αυστηρά καθορισμένες καταστάσεις. Σύμφωνα με το άρθ. 43 δευτ. 1 σημείο 10 του νόμου περί ΦΠΑ, η παράδοση κτιρίων, κατασκευών ή τμημάτων τους απαλλάσσεται από τον φόρο, εκτός εάν:

  • η παράδοση πραγματοποιείται κατά ή πριν από τον πρώτο διακανονισμό·

  • έχει παρέλθει διάστημα μικρότερο των 2 ετών μεταξύ της πρώτης κατοίκησης και της παράδοσης του κτιρίου, της κατασκευής ή τμημάτων αυτού.

Υπό το φως της προαναφερθείσας διάταξης, το κλειδί για τον καθορισμό των φορολογικών κανόνων για την παράδοση ενός κτιρίου είναι να καθοριστεί πότε κατοικήθηκε για πρώτη φορά και ποιος χρόνος έχει περάσει από τότε. Σύμφωνα με το άρθ. 2 σημείο 14 του νόμου περί ΦΠΑ, ο πρώτος διακανονισμός νοείται ως:

  • παράδοση στον πρώτο αγοραστή ή χρήστη

  • ή την έναρξη ιδιωτικής χρήσης κτιρίων, κατασκευών ή τμημάτων τους

- μετά την κατασκευή ή τη βελτίωσή τους, εάν οι δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν για τη βελτίωση, κατά την έννοια των διατάξεων περί φόρου εισοδήματος, αποτελούσαν τουλάχιστον το 30% της αρχικής αξίας.

Παράδειγμα 1.

Ο κ. Γιαν είναι ιδιοκτήτης του κτιρίου στο οποίο έγινε η πρώτη τακτοποίηση στις 10 Αυγούστου 2019. Σκοπεύει να πουλήσει το ακίνητο τον Δεκέμβριο του 2021. Μπορεί ο κ. Γιαν να επωφεληθεί από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ ή πρέπει να φορολογήσει τη συναλλαγή ΦΠΑ εάν χρησιμοποίησε την ακίνητη περιουσία στη φορολογητέα δραστηριότητα της εταιρείας του;

Λόγω του ότι έχει λήξει η περίοδος των 2 ετών από την πρώτη τακτοποίηση (έληξε τον Αύγουστο του 2021), η πώληση ακινήτων απαλλάσσεται νομικά από τον ΦΠΑ.

Παράδειγμα 2.

Η κ. Halina έχει κατασκευάσει μόνη της ένα κτίριο, το οποίο εισήγαγε σε πάγια στοιχεία αξίας 1 εκατομμυρίου PLN και το χρησιμοποιεί στις επιχειρήσεις από τον Ιούλιο του 2015. Τον Νοέμβριο του 2020, το κτίριο βελτιώθηκε στο ποσό των 450 χιλ. ζλότι. Πότε μπορεί η Χαλίνα να πουλήσει το κτίριο για να μην φορολογήσει την πώληση του ΦΠΑ;

Λόγω του ότι οι δαπάνες για τη βελτίωση του ακινήτου ξεπέρασαν το 30% της αρχικής του αξίας, έγινε η πρώτη κατάληψη. Σε μια τέτοια κατάσταση, η κ. Χαλίνα, για να επωφεληθεί από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ για την πώληση ακινήτων, πρέπει να περιμένει 2 χρόνια. Οι πωλήσεις χωρίς ΦΠΑ θα είναι δυνατές μόνο τον Δεκέμβριο του 2023.

Ο νομοθέτης προέβλεψε και το δεύτερο είδος απαλλαγής από τον ΦΠΑ για την πώληση ακινήτων, που περιλαμβάνεται στο άρθ. 43 δευτ. 1 σημείο 10α του νόμου περί ΦΠΑ. Σύμφωνα με αυτήν, η εξαίρεση για την πώληση κτιρίων, κατασκευών ή τμημάτων τους μπορεί να χρησιμοποιηθεί εάν πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

  • ο πωλητής δεν είχε δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ κατά την αγορά τους.

  • ο πωλητής δεν επιβαρύνθηκε με τα έξοδα βελτίωσής τους, για τα οποία δικαιούνταν έκπτωση ΦΠΑ, και αν το έκανε, ήταν χαμηλότερα από το 30% της αρχικής αξίας των αντικειμένων αυτών.

Η βελτίωση των πάγιων στοιχείων ενεργητικού θα πρέπει να νοείται ιδίως ως:

  • ανακατασκευή, δηλαδή αλλαγή (βελτίωση) της υπάρχουσας κατάστασης των παγίων στοιχείων σε άλλη.

  • επέκταση, δηλαδή διεύρυνση (επέκταση) στοιχείων ιδιοκτησίας, ιδίως κτιρίων και κατασκευών, τεχνολογικών γραμμών κ.λπ.

  • ανακατασκευή, δηλαδή αντικατάσταση πλήρως ή μερικώς χρησιμοποιημένων περιουσιακών στοιχείων·

  • προσαρμογή, δηλαδή προσαρμογή (επαναποίηση) ενός περιουσιακού στοιχείου που θα χρησιμοποιηθεί για άλλο σκοπό από αυτόν για τον οποίο προοριζόταν αρχικά ή για να του δώσει νέα λειτουργικά χαρακτηριστικά·

  • εκσυγχρονισμός, δηλαδή εκσυγχρονισμός του παγίου.

Ωστόσο, αυτοί οι κανόνες δεν θα ισχύουν για δαπάνες ανακαίνισης που δεν αποτελούν βελτίωση κατά την έννοια των κανονισμών φορολογίας εισοδήματος. Η ανακαίνιση προορίζεται για μια ανακατασκευή, η οποία δεν αυξάνει την αξία του ακινήτου και το μόνο καθήκον της είναι να αποκαταστήσει την τρέχουσα κατάσταση.

Παράδειγμα 3.

Ο κ. Aleksander έχτισε το κτίριο το 2017, στη συνέχεια το νοίκιασε ως μέρος της επιχείρησής του, εκδίδοντας μηνιαίο τιμολόγιο ΦΠΑ. Τότε έγινε ο πρώτος διακανονισμός κατά την έννοια των διατάξεων του νόμου περί ΦΠΑ. Το 2020 ο κ. Aleksander πραγματοποίησε δαπάνες για τη βελτίωση του κτιρίου που υπερβαίνουν το 30% της αρχικής του αξίας. Το 2021 θα ήθελε να πουλήσει το διαμέρισμα. Μπορεί να επωφεληθεί από απαλλαγή από τον ΦΠΑ;

Όχι γιατί το 2021 δεν έχει περάσει η περίοδος των 2 ετών από την πρώτη τακτοποίηση. Όταν το ακίνητο παραδόθηκε στον ενοικιαστή, έγινε η πρώτη κατάληψη. Όταν το κτίριο βελτιώθηκε, έγινε η πρώτη κατάληψη κατά την έννοια των διατάξεων του νόμου περί ΦΠΑ. Συνεπώς, εάν ο κ. Αλέξανδρος θέλει να πουλήσει το κτίριο το 2021, τότε η συναλλαγή αυτή δεν θα τύχει απαλλαγής από τον ΦΠΑ όπως έγινε εντός δύο ετών από την πρώτη κατάληψη (που έγινε ξανά όταν βελτιώθηκε το κτίριο). Η πρώτη κατάληψη δεν γίνεται τη στιγμή της εγγραφής του ακινήτου στο μητρώο παγίων, εάν τέτοιο κτίριο, κατασκευή ή τμήμα του δεν χρησιμοποιείται όντως από τον φορολογούμενο, π.χ. δεν εκμισθώνεται.

Παράδειγμα 4.

Η κα Emilia πραγματοποίησε έξοδα για την ανακαίνιση του κτηρίου αρχικής αξίας 500.000 PLN ύψους 160.000 PLN. Η ανακαίνιση είχε χαρακτήρα ανακατασκευής και αφορούσε πολλά σημεία του ακινήτου, μεταξύ των οποίων ανακαίνιση στέγης ή βάψιμο δωματίων. Υπήρξε κάποια βελτίωση σε αυτή την περίπτωση και αυτό διακόπτει το πέρασμα των ετών από την πρώτη κατάληψη ακινήτων που δικαιούνται πώληση χωρίς ΦΠΑ;

Όχι, η παραπάνω ανακαίνιση δεν έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια της πρώτης ιδιότητας του επαγγέλματος. Η κα Αιμιλία πραγματοποίησε εργασίες ανακαίνισης, οι οποίες δεν ήταν βελτιωτικές εργασίες, εάν συνίστατο αποκλειστικά στην αποκατάσταση του ακινήτου στην αρχική του κατάσταση. Τα παραπάνω δεν αυξάνουν την αξία χρήσης του κτιρίου - η αξία χρήσης του κτιρίου έχει αποκατασταθεί. Η πρώτη κατάληψη γίνεται επίσης όταν ο φορολογούμενος αρχίζει να χρησιμοποιεί το ακίνητο για τις δικές του ανάγκες.

Παραίτηση από την εξαίρεση στην παράδοση ακινήτου

Ο φορολογούμενος μπορεί να παραιτηθεί από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ για την παράδοση της ακίνητης περιουσίας και να επιλέξει οικειοθελώς να φορολογήσει τη συναλλαγή πώλησης.

Πριν από την 1η Οκτωβρίου 2021, για να είναι δυνατό αυτό, ο πωλητής και ο αγοραστής του κτιρίου, της κατασκευής ή τμημάτων του έπρεπε να πληρούν δύο προϋποθέσεις, δηλαδή και τα δύο μέρη στη συναλλαγή:

  • είχαν εγγραφεί ως ενεργοί υπόχρεοι ΦΠΑ·

  • υποβάλλουν, πριν από την ημερομηνία παράδοσης του αντικειμένου, στον προϊστάμενο της αρμόδιας για τον αγοραστή εφορία, πάγια δήλωση ότι επιλέγουν να φορολογήσουν την παράδοση.

Εάν η δήλωση εκούσιας φορολόγησης των πωλήσεων με ΦΠΑ δεν υποβλήθηκε εμπρόθεσμα, η συναλλαγή δεν μπορούσε να φορολογηθεί με ΦΠΑ εάν πληρούσε τις προϋποθέσεις για την απαλλαγή από το νόμο.

Η εισαγωγή αλλαγών ως μέρος της δέσμης SLIM VAT 2 επέφερε απλοποίηση από αυτή την άποψη. Σύμφωνα με το άρθ. 43 δευτ. 10 του νόμου περί ΦΠΑ, ο πωλητής μπορεί οικειοθελώς να φορολογήσει την πώληση ακίνητης περιουσίας υπό τον όρο ότι εξακολουθούν να πληρούνται δύο κριτήρια, δηλαδή τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής:

  • είναι εγγεγραμμένοι ως ενεργοί υπόχρεοι ΦΠΑ·

  • υποβάλλει δήλωση εκούσιας επιλογής φορολόγησης της συναλλαγής.

Η δήλωση αυτή υποβάλλεται σύμφωνα με τους παλιούς κανόνες, δηλαδή πριν από την ημερομηνία παράδοσης του κτιρίου, της κατασκευής ή τμημάτων αυτού στον προϊστάμενο της αρμόδιας για τον αγοραστή εφορία ή απευθείας στη συμβολαιογραφική πράξη κατά την πώληση του ακινήτου. Το SLIM VAT 2 κατέστησε δυνατή την υποβολή δήλωσης σχετικά με την εθελοντική επιλογή φορολόγησης της πώλησης κτιρίων, κατασκευών ή τμημάτων τους σε συμβολαιογραφική πράξη, η οποία συνάπτεται σε σχέση με την παράδοση αυτών των αντικειμένων.

Η υποβληθείσα δήλωση πρέπει να περιέχει:

  • ονόματα και επώνυμα ή το όνομα, τις διευθύνσεις και τους αριθμούς φορολογικού μητρώου του πωλητή και του αγοραστή·

  • την προγραμματισμένη ημερομηνία σύναψης της σύμβασης για την παράδοση του κτιρίου, της δομής ή μέρους αυτού - εάν η δήλωση υποβληθεί πριν από την ημερομηνία υπογραφής της συμβολαιογραφικής πράξης στον προϊστάμενο της αρμόδιας για τον αγοραστή εφορία·

  • διεύθυνση του κτιρίου, της κατασκευής ή τμημάτων αυτού.

Σε περίπτωση παραίτησης από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ, η παράδοση κτιρίων, κατασκευών ή τμημάτων τους υπόκειται σε ΦΠΑ 8% (κοινωνική στέγαση) ή ΦΠΑ 23% (σε άλλους).

Πώληση ακινήτου χωρίς ΦΠΑ και υποχρεωτική διόρθωση ΦΠΑ

Εάν υπάρχει αλλαγή στον σκοπό ενός πάγιου περιουσιακού στοιχείου από την αγορά ή την κατασκευή του οποίου έχει αφαιρεθεί ο ΦΠΑ, ο επιχειρηματίας θα πρέπει να επαληθεύσει εάν δεν χρειάζεται να κάνει προσαρμογή ΦΠΑ για την απόκτηση παγίων περιουσιακών στοιχείων. Αυτό οφείλεται στην τέχνη. 91 παράγραφος. 7α του νόμου περί ΦΠΑ, σύμφωνα με το οποίο εάν:

  • αρχικά, ο φορολογούμενος είχε δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ για την αγορά ή την κατασκευή ακινήτων και

  • πληροί τις προϋποθέσεις για απαλλαγή από τον ΦΠΑ κατά την πώληση και θα ασκήσει αυτό το δικαίωμα, και

  • η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα 15.000 PLN και

  • δεν έχει παρέλθει η περίοδος των 10 ετών (η λεγόμενη περίοδος διόρθωσης) από την ημερομηνία εισαγωγής του ακινήτου στα πάγια στοιχεία ενεργητικού

- ο φορολογούμενος υποχρεούται να διορθώσει τον προηγουμένως αφαιρεθέν ΦΠΑ στο αρχείο JPK_V7 που υποβλήθηκε για την πρώτη φορολογική περίοδο του έτους που ακολουθεί το φορολογικό έτος για το οποίο γίνεται η διόρθωση. Εάν η αξία του κτιρίου, της κατασκευής ή τμημάτων του που πωλήθηκαν δεν υπερβαίνει τα 15.000 PLN, η περίοδος διόρθωσης είναι 1 έτος. Η πώληση ακινήτου μετά το χρόνο που ο φορολογούμενος προτίθεται να κάνει χρήση της απαλλαγής από τον ΦΠΑ προς πώληση δεν συνεπάγεται υποχρέωση διόρθωσης του ΦΠΑ.

Παράδειγμα 5.

Η κ. Danuta είναι ενεργός φορολογούμενος ΦΠΑ. Αγόρασε ένα ακίνητο για 1.230.000 PLN μεικτά τον Ιούνιο του 2018 και αφαίρεσε τον ΦΠΑ, εισάγοντας το ακίνητο στα πάγια περιουσιακά στοιχεία. Το κτίριο είναι η έδρα της εταιρείας της κυρίας Danuta. Το 2021, ο επιχειρηματίας θέλει να πουλήσει αυτό το ακίνητο και να επωφεληθεί από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Ποιες λογιστικές υποχρεώσεις πρέπει να εκπληρώσει για να γίνει αυτό δυνατό;

Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί εάν η κ. Danucie δικαιούται απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Το κτίριο τέθηκε σε χρήση τον Ιούνιο του 2018 (έγινε η πρώτη κατάληψη). Η κ. Danuta δεν έκανε κανένα κόστος για τη βελτίωσή της. Οι πωλήσεις το 2021 θα είναι επιλέξιμες για απαλλαγή από τον ΦΠΑ, καθώς έχουν περάσει δύο χρόνια από την πρώτη κατάληψη, ήδη από το 2020.

Μετά την πώληση του ακινήτου, θα χρειαστεί να γίνει προσαρμογή στην απόκτηση παγίων, καθώς έχουν περάσει λιγότερο από 10 χρόνια από τη στιγμή της αγοράς. Το κτίριο αποκτήθηκε το 2018 και πουλήθηκε το 2021. Αυτό σημαίνει ότι απομένουν 6 χρόνια μέχρι τη λήξη της περιόδου διόρθωσης. Στο μέρος της δήλωσης JPK_V7 για τον Ιανουάριο, κάθε χρόνο από το 2022 έως το 2027, η κα Danuta υποχρεούται να εμφανίζει την υπολογισμένη αξία της διόρθωσης στο ποσό των 23.000 PLN για ένα δεδομένο έτος.

Υπολογισμοί:

Παρακρατείται ΦΠΑ για την αγορά ακινήτων - 230.000 PLN.

Φόρος ΦΠΑ για κάθε έτος από την περίοδο προσαρμογής - 23.000 PLN (230.000/10). Η προσαρμογή για την αγορά παγίων εμφανίζεται στο αρχείο JPK_V7 στο μέρος της δήλωσης με την ένδειξη "WEW".

Πώς γίνεται ο διακανονισμός της πώλησης ακίνητης περιουσίας σε πάγια στοιχεία;

Για να εκδώσετε τιμολόγιο για την πώληση ενός παγίου στο σύστημα wFirma.pl, μεταβείτε στην καρτέλα: ΑΡΧΕΙΕΣ »ΠΑΓΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ, όπου πρέπει να επιλέξετε "ακίνητα που πωλήθηκαν" στη λίστα και να επιλέξετε την επιλογή ΠΩΛΗΣΗ από το επάνω μενού. Στο παράθυρο έκδοσης τιμολογίου, επιλέξτε τον συντελεστή ΦΠΑ από τη λίστα (23% ή 8%) και συμπληρώστε τα απαιτούμενα πεδία.

Το τιμολόγιο που εκδίδεται με αυτόν τον τρόπο θα καταχωρηθεί στη στήλη 8. KPiR - «Λοιπά έσοδα» και στο μητρώο ΦΠΑ πωλήσεων.