Παραγραφή ακινήτων – προϋποθέσεις και χαρακτηριστικά

Υπηρεσία

Δυνατότητα χρήσης του ακινήτου ως καλή πράξη του ιδιοκτήτη ή μήπως να το χρησιμοποιήσετε ως ιδιοκτήτη; Σε ποια περίπτωση μπορούμε να μονιμοποιήσουμε τα ακίνητα που κατέχουμε και διαχειριζόμαστε; Στο παρακάτω άρθρο παρουσιάζουμε τι είναι η συνταγογράφηση ακινήτων και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται για να συνταγογραφηθεί.

Παραγραφή ακίνητης περιουσίας

Ο Αστικός Κώδικας ορίζει με σαφήνεια τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για τη χρήση ενός συγκεκριμένου ακινήτου (άρθρο 172 ΑΚ). Πρώτα πρέπει να υπάρχει μια συγκεκριμένη περίοδος. Στην περίπτωση της καλής πίστης, είναι 20 χρόνια, και στην περίπτωση κακής πίστης - 30 χρόνια. Οι δεδομένες περίοδοι ισχύουν για την κυριότητα του ακινήτου από το πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο. Είναι υποχρεωτικό να το έχετε στην κατοχή σας ως αυθόρμητο κάτοχο για συνεχές διάστημα 20 ή 30 ετών.

Ένας μοναδικός ιδιοκτήτης είναι ένα άτομο που ελέγχει την ιδιοκτησία ως ιδιοκτήτης. Είναι σημαντικό να υπάρχει η βούληση να κυβερνήσει το πράγμα ως ιδιοκτήτης και όχι το γεγονός ότι έχει νόμιμο τίτλο. "Η αυτοκατοχή μπορεί να συμβεί όχι μόνο όταν ο κάτοχος είναι πεπεισμένος για τα δικαιώματά του ως ιδιοκτήτης, αλλά και όταν γνωρίζει ότι δεν είναι ιδιοκτήτης, αλλά θέλει να κατέχει το πράγμα και το κατέχει σαν να ήταν ιδιοκτήτης.» (Απόφαση του Αρείου Πάγου της 7ης Ιουλίου 2011, II CSK 644/10).

Παράδειγμα 1.

Ο κ. Andrzej κρατά το ακίνητο για πάνω από 30 χρόνια, έχει χτίσει ένα σπίτι σε αυτό και το διαχειρίζεται όπως ο ιδιοκτήτης. Πίστευε ότι ήταν μια γη για κανένα άτομο, και το κτηματολόγιο και το μητρώο υποθηκών για αυτήν χάθηκαν κατά τη διάρκεια του Β' Παγκοσμίου Πολέμου. Κανείς δεν ήρθε για αυτό, οπότε ο κ. Andrzej αδιαφορούσε για τη νομική κατάσταση. Μια μέρα εμφανίστηκαν οι αρχικοί ιδιοκτήτες και έδειξαν ότι ήταν ιδιοκτήτες της γης. Σε απόγνωση, ο κ. Andrzej πλησίασε έναν δικηγόρο ο οποίος τον συμβούλεψε να αναλάβει την περιουσία, καθώς την έχει συνεχώς εδώ και 30 χρόνια. Ο κ. Andrzej προσέφυγε στο δικαστήριο για παραγραφή ακίνητης περιουσίας. Το δικαστήριο, με βάση όλα τα στοιχεία, του χορήγησε τον τίτλο της ακίνητης περιουσίας που είχε για πάνω από 30 χρόνια.

Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 28ης Φεβρουαρίου 2018 (II CSK 231/17)

Η πληρωμή του φόρου δεν αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι εγγενώς ιδιοκτησία, αλλά είναι μια περίσταση που πρέπει να αναλυθεί μαζί με όλα τα στοιχεία που αποτελούν τη βάση για τη νομική εκτίμηση της φύσης της ιδιοκτησίας.

Πότε όμως επέρχεται η καλή πίστη και η κακή πίστη του κατόχου; Η φύση της πίστης, δηλαδή η επίγνωση ή η έλλειψη αυτής, θα εξεταστεί από το δικαστήριο μόνο εάν το πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο είναι ανεξάρτητος ιδιοκτήτης (απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 15ης Μαΐου 2020, IV CSK 615/19). Ως προς αυτό, η καλή πίστη ορίζεται ως η άγνοια του κατόχου του προσώπου και της ύπαρξης του πραγματικού ιδιοκτήτη του ακινήτου. Σε μια τέτοια περίπτωση, αρκεί μια 20ετία για την κτηματική παραγραφή του ακινήτου από τον ανεξάρτητο ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση κακής πίστης, είναι απαραίτητο να κατέχετε το ακίνητο για 30 χρόνια.Σε αντίθεση με την περίπτωση της καλής πίστης, η κακή πίστη χαρακτηρίζεται από τη γνώση του ιδιοκτήτη ή την ικανότητα απόκτησης γνώσης σχετικά με τα δικαιώματα ιδιοκτησίας που έχουν κατοχυρωθεί όχι από αυτόν αλλά από άλλο πρόσωπο (απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 7ης Οκτωβρίου 2010, IV CSK 152/10).

Παράδειγμα 2.

Η κα Joanna γνώριζε ότι μέρος του ακινήτου ανήκει σε έναν γείτονα που μετακόμισε στις ΗΠΑ πριν από πολλά χρόνια. Εκείνη την εποχή, η Ιωάννα αποφάσισε ότι θα ασχοληθεί με αυτό το κομμάτι και έτσι θα επεκτείνει τον κήπο της. Το χρησιμοποίησε για 20 χρόνια και μετά από αυτό το διάστημα επέστρεψε ο ιδιοκτήτης. Η κα Joanna ήθελε να συνταγογραφήσει το ακίνητο, αλλά το δικαστήριο δεν συμφώνησε με αυτό επειδή ήξερε σε ποιον ανήκει στην πραγματικότητα μέρος του ακινήτου, επομένως για να χρησιμοποιήσει το ακίνητο, θα έπρεπε να το κάνει κακόπιστα, κάτι που απαιτεί 30 χρόνια συνεχούς κατοχής του ακινήτου, και η κυρία Ιωάννα το κατείχε για 20 χρόνια.

Εν ολίγοις, οι προϋποθέσεις για τη χρησικτησία της ακίνητης περιουσίας είναι:

  1. ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας:

    1. καλή τη πίστη - συνεχώς για 20 χρόνια,
    2. κακή πίστη - συνεχώς για 30 χρόνια.
  1. κατοχή του ακινήτου ως ιδιοκτήτη - αυθόρμητη κατοχή.

Προστασία συνταγογράφησης ανηλίκου και ακίνητης περιουσίας

Ένα άτομο που είναι ενήλικος μπορεί να καθίσει στο ακίνητο, αλλά μπορεί να συμβεί ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ανήλικος, δηλαδή κάποιος που είναι κάτω των 18 ετών και δεν έχει συνάψει γάμο. Σε τέτοια περίπτωση είναι δυνατή η χρησικτησία του ακινήτου, αλλά δεν μπορεί να λήξει νωρίτερα από δύο χρόνια μετά την ενηλικίωση (άρθρ. 173 ΑΚ).

Μπορεί, ωστόσο, να συμβεί ότι η κτητική συνταγή θα επηρεάσει περισσότερους ανθρώπους. Σε περίπτωση που ο ανήλικος είναι ένα από τα πρόσωπα που έχουν το δικαίωμα κτητικής παραγραφής, η περίοδος κτητικής παραγραφής από ανήλικο δεν επηρεάζει την κατάσταση των υπόλοιπων ενήλικων συνιδιοκτητών και μπορεί να ορίσει τα μερίδιά τους στο ακίνητο ανεξάρτητα από το περίοδος προστασίας ανηλίκου (απόφαση Αρείου Πάγου της 7ης Ιουλίου 2011, II CSK 644/10).

Ξεκινήστε μια δωρεάν δοκιμαστική περίοδο 30 ημερών χωρίς δεσμεύσεις!

Έχει σημασία η κατοχή από τον προκάτοχο για τη χρήση ακινήτου;

Η περίοδος των 20 ή 30 ετών είναι συχνά δύσκολο να επιτευχθεί, ωστόσο οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα ελαφρύνουν την κατάσταση κατοχής από ανεξάρτητο κάτοχο σε περίπτωση μεταβίβασης της κατοχής. Σε περίπτωση που, κατά την περίοδο της κτητικής παραγραφής, μεταβίβασε το δικαίωμα κατοχής σε άλλο πρόσωπο, είναι δυνατό να υπολογιστεί η περίοδος κατοχής του προκατόχου της κτητικής παραγραφής από τον διάδοχο της κατοχής (άρθρο 176 ΑΚ). . Εάν ανήκει κακή τη πίστη, η συνδυασμένη περίοδος του προκατόχου και του τρέχοντος ανεξάρτητου κατόχου πρέπει να είναι τουλάχιστον 30 έτη.

Παράδειγμα 3.

Ο κύριος Ιωακείμ και ο γιος του είχαν ένα ακίνητο στο οποίο κάποιος είχε χτίσει προηγουμένως ένα σπίτι. Μη γνωρίζοντας αρκετά για τον ιδιοκτήτη, ο οποίος φέρεται να πέθανε και δεν είχε συγγενείς, εγκαταστάθηκαν σε ένα έρημο σπίτι. Μετά από 10 χρόνια, ο κύριος Ιωακείμ πέθανε, αφήνοντας τον γιο του μόνο. Έζησε εκεί για τα επόμενα 20 χρόνια, μέχρι που εμφανίστηκε ο πιθανός ξάδερφος του αποθανόντος ιδιοκτήτη, ο οποίος ήταν ο μόνος συγγενής που κληρονόμησε το ακίνητο. Σε αυτή την κατάσταση, ο γιος του κ. Ιωακείμ προσέφυγε στο δικαστήριο για παραγραφή της ακίνητης περιουσίας, επειδή, μαζί με την αυθόρμητη κατοχή από τον πατέρα του, κατείχε το ακίνητο συνεχώς για 30 χρόνια (10 χρόνια για τον πατέρα και 20 χρόνια για τον γιο. ). Το δικαστήριο, βάσει στοιχείων, παραχώρησε την κυριότητα του γιου του κ. Ιωακείμ.

Νομική βάση

Η Πράξη της 23ης Απριλίου 1964 - Αστικός Κώδικας

Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 7ης Ιουλίου 2011, υπόθεση αρ. II CSK 644/10

Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 28ης Φεβρουαρίου 2018, II CSK 231/17

Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 15ης Μαΐου 2020, IV CSK 615/19

Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της 7ης Οκτωβρίου 2010, IV CSK 152/10